Przekształcenia działki i rodzaje działek

Renowacja zabytków pod okiem konserwatora
Renowacja zabytków pod okiem konserwatora
8 kwietnia 2020
Uzyskanie pozwolenia na budowę i problemy jakie mogą wtedy spotkać inwestora
Uzyskanie pozwolenia na budowę i problemy jakie mogą wtedy spotkać inwestora
22 kwietnia 2020

Przekształcenia działki i rodzaje działek

Przekształcenia działki i rodzaje działek

Zgodnie z przepisami prawa, działki dzieli się na różne rodzaje. Mogą być one również przekształcane z jednego rodzaju w drugi na określonych zasadach. Jakie rodzaje działek wyróżnia polskie prawo? Na czym polegają formalności związane z ich przekształceniem?

Działka jest podstawową formą własności, która odnosi się do posiadanej ziemi. Działki mogą mieć jednak różne rodzaje. Od rodzaju działki zależy również jej przeznaczenie, a tym samym możliwości z nią związane, na przykład w przypadku realizacji obiektów budowlanych.

Podstawowym dokumentem, który opisuje rodzaje działek, ich przeznaczenie, a także warunki zabudowy, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Plan ten jest uchwalany przez lokalną radę gminy.

Zatem, jakie rodzaje działek wyróżniamy?

Rodzaje działek gruntowych

Działki gruntowe można podzielić na kilka różnych rodzajów, co także powiązane jest z ich z przeznaczeniem.

Wyróżnia się następujące rodzaje działek:

  • działki rolne
  • działki siedliskowe
  • działki budowlane
  • działki inwestycyjne
  • działki rekreacyjne
  • działki leśne

Każda z powyższych działek posiada także określoną specyfikę. Co zatem warto o nich wiedzieć?

Działki rolne

Działkami rolnymi określa się grunty, które klasyfikowane są w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Nie dotyczy to gruntów przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

Tego typu działki posiadają także dodatkowe oznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:

  • R – tereny rolnicze
  • RU – tereny obsługi produkcji rolniczej
  • RM – tereny zabudowy zagrodowej

Dodatkowo, stosuje się też inne oznaczenia, na przykład na oznaczenie sadów (S), pastwisk trwałych (Ps), łąk trwałych (Ł), gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych (Lzr), gruntów ornych (R).

Na terenie całego kraju znajduje się bardzo duża ilość działek rolnych. Są to także działki najtańsze.

Generalnie, na takiej działce nie można wznieść domu jednorodzinnego lub innego obiektu. Konieczne jest wcześniejsze uzyskanie zgody na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, czyli inaczej przekształcenie działki rolnej w budowlaną – odrolnienie działki.

W tym celu konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku oraz wprowadzenie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie warunków zabudowy. Należy jednak pamiętać, że działka ta musi spełniać określone wymagania, między innymi związane z dostępem do drogi publicznej, uzbrojeniem terenu.

Działki siedliskowe

Działkami siedliskowymi nazywa się działki przeznaczone do zabudowy zagrodowej. Są to działki należące do właścicieli mających status rolnika lub prawo wykonywania takiego zawodu.

Na działkach siedliskowych można wybudować obiekty gospodarskie, ale również domy w przypadku, gdy jest to zgodne z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gdy plan nie jest dostępny, konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy.

Działki tego typu oznaczane są jako RM – tereny zabudowy zagrodowej.

Działki budowlane

To najbardziej pożądane działki, które są przygotowane do prowadzenia prac budowlanych według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Działki te osiągają wyższą wartość niż działki rolne. Nie wymagają czasochłonnego przekształcania, są uzbrojone, dlatego też procesy budowlane można rozpocząć na nich znacznie szybciej.

Działki budowlane są odpowiednio oznakowane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym jako:

  • MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
  • MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
  • U – zabudowa usługowa
  • US – tereny sportu i rekreacji
  • UC – obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 metrów kwadratowych

Działki inwestycyjne

Tego typu działki określane są także jako działki przemysłowe. Są one dedykowane na cele inwestycyjno-przemysłowe. Zaliczane są do działek budowlanych w ewidencji gruntów i budynków.

Takie działki najczęściej lokalizowane są z dala od działek przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową. Można realizować na nich różne inwestycje przemysłowe, na przykład hale produkcyjne, magazyny, biurowce.

Pod kątem wartości są one najbardziej kosztownymi działkami, które są poszukiwane w dobrych lokalizacjach przez inwestorów.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są one oznaczone jako:

  • P – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów
  • PG – obszary i tereny górnicze

Działki rekreacyjne

Tego typu działki posiadają charakter rekreacyjno-wypoczynkowy. Często znajdują się one w malowniczych zakątkach, na przykład nad jeziorami, w pobliżu lasów.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są one oznaczane jako US – tereny sportu i rekreacji.

Teoretycznie na takiej działce można wybudować dom.

Działki leśne

Działki te to grunty leśne cechujące się zwartą powierzchnią o wielkości co najmniej 0,10 ha, pokryte roślinnością leśną, powiązane z gospodarką leśną. W ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako lasy.

W określonych przypadkach możliwe jest przeznaczenie działek leśnych do realizacji inwestycji, ale po spełnieniu konkretnych wymogów.

Podsumowanie

Inwestycje budowlane można realizować tylko na konkretnych typach działek, po spełnieniu właściwych wymogów. Konieczne może być też przekształcenie działki, na przykład rolnej w budowlaną.