Czym są warunki zabudowy i jak można o nie wystąpić?

Czym są gotowe projekty architektonicznie i czy warto z nich korzystać
Czym są gotowe projekty architektonicznie i czy warto z nich korzystać?
22 lutego 2020
W jakich temperaturach można bezpiecznie budować i wylewać beton
W jakich temperaturach można bezpiecznie budować i wylewać beton?
1 marca 2020

Czym są warunki zabudowy i jak można o nie wystąpić?

Czym są warunki zabudowy i jak można o nie wystąpić

Gdy grunty, na których inwestor planuje prowadzenie budowy, nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas konieczne jest wystąpienie o wydanie warunków zabudowy. Czym są warunki zabudowy? W jaki sposób można o nie wystąpić?

Właściwy dobór działki ma duże znaczenie dla procesu budowlanego – niezależnie od tego, czy mowa o domu jednorodzinnym, obiekcie przemysłowym, na przykład hali produkcyjnej, czy też o innych obiektach.

Generalnie, o tym, czy na danej działce można zrealizować daną inwestycję, decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niestety, nie jest on przygotowany dla wszystkich terenów. W takim przypadku występuje się o decyzję o warunkach zabudowy. Także warunki zabudowy mają zastosowanie wtedy, gdy inwestor chce zmienić zagospodarowanie danej działki.

Na podstawie tego właśnie dokumentu będzie można następnie zgłosić budowę albo też otrzymać pozwolenie na jej wykonanie od odpowiedniego organu administracji. Jak zatem można otrzymać decyzję o warunkach zabudowy?

Zanim złoży się wniosek o wydanie warunków zabudowy

Przed przygotowaniem wniosku o wydanie warunków zabudowy warto pamiętać o kilku formalnościach.

Przede wszystkim warto zastanowić się nad projektem budynku, jaki ma powstać na danej działce. W tym przypadku istotne jest sprawdzenie, czy projekt będzie mógł zostać zrealizowany na danym terenie.

Gdy działka, na której ma być zrealizowana inwestycja, nie jest uzbrojona, wówczas trzeba będzie także wystąpić o wydanie warunków technicznych przyłączy, w tym wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych.

Także należy skorzystać z usług geodezyjnych w celu wytyczenia granic działki na mapie zasadniczej oraz granic działek sąsiednich.

Przygotowanie wniosku o wydanie warunków zabudowy

Wniosek tego typu wymaga wypisania w nim odpowiednich informacji. Jest on składany w lokalnym urzędzie gminy.

We wniosku o wydanie warunków zabudowy wpisuje się:

  • lokalizację działki, której mają dotyczyć warunki zabudowy, a także lokalizację działek sąsiednich – dołącza się kopię mapy geodezyjnej
  • sposób planowanego zagospodarowania działki – informacje dotyczące obiektu budowlanego, który ma powstać na działce, na przykład domu jednorodzinnego
  • wpływ inwestycji na środowisko – gdy konieczne jest dokonanie takiej oceny

W sieci można znaleźć wzory wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co jest pomocne w przygotowaniu własnego. Obowiązek ten może także zrealizować inna firma, na przykład generalny wykonawca, któremu przekazuje się kompleksową obsługę inwestycji.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Decyzja jest wydawana przez wójta, burmistrza albo przez prezydenta miasta. Wcześniej konieczne mogą być także dodatkowe uzgodnienia, na przykład z zarządcą drogi czy też z konserwatorem zabytków.

Oczekiwanie na wydanie decyzji może zatem sporo trwać. Przeważnie jest to około 2 miesięcy, ale w określonych przypadkach czas ten może ulec wydłużeniu.

Decyzja o warunkach zabudowy przekazywana jest inwestorowi, który składa wniosek, a także osobom, które są w posiadaniu sąsiednich działek. Mogą one odwołać się od decyzji.

W decyzji o warunkach zabudowy znajdują się poniższe informacje:

  • typ zabudowy możliwy do wykonania na danej działce
  • powierzchnia zabudowy
  • gabaryty obiektu budowlanego
  • minimalny i maksymalny kąt nachylenia dachu
  • przewidywany dostęp do dróg publicznych
  • uzbrojenie działki
  • kolor elewacji, typ dachu i inne szczegóły dotyczące wyglądu budynku – dotyczą one głównie terenów objętych ochroną konserwatora zabytków

Na podstawie otrzymanych informacji można następnie wybrać projekt obiektu budowlanego, na przykład domu jednorodzinnego.

Inwestor i projektant, a także wykonawca zobowiązani są do przestrzegania zapisów znajdujących się w wydanych warunkach zabudowy.

Czy gmina może nie wydać decyzji o warunkach zabudowy?

Może jednak zdarzyć się, że urząd gminy odmówi wydania decyzji o warunkach zabudowy. Kiedy może do tego dojść?

Gminy nie wydają decyzji o warunkach zabudowy wtedy, gdy:

  • działka nie ma dostępu do drogi publicznej
  • działka nie może być uzbrojona, a także nie ma planów wybudowania przyłączy
  • działka ma przeznaczenie leśne albo rolne
  • żadna z okolicznych działek nie jest zabudowana – brak tak zwanego „dobrego sąsiedztwa”
  • działka jest objęta zakazem zabudowy

Wobec tego w takich właśnie przypadkach nie będzie możliwe otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy dla danej działki, a tym samym nie będzie również możliwe rozpoczęcie procesu budowlanego.

Podsumowanie

W przypadku, gdy dla danego terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w takim przypadku należy otrzymać decyzję o wydaniu warunków zabudowy.

Dokument ten można uzyskać w lokalnym urzędzie gminy po złożeniu odpowiedniego wniosku. W tym przypadku konieczne jest także dołączenie do niego właściwych załączników. Decyzja wydawana jest po paru miesiącach. Na jej podstawie można wtedy wybrać projekt oraz zgłosić budowę lub wnioskować o otrzymanie pozwolenia na budowę.

Urząd gminy może jednak nie wydać decyzji o warunkach zabudowy w określonych przypadkach, na przykład działka nie ma dostępu do mediów, drogi publicznej.